El Tribunal Supremo refuerza la exigencia de transparencia del IRPH en préstamos subrogados

23 de febrero de 2026

El pasado 4 de febrero, el Tribunal Supremo dictó una resolución de especial relevancia en materia de IRPH que amplía la protección de los consumidores en los supuestos de subrogación en préstamos hipotecarios del promotor. La sentencia fija una doctrina clara: la obligación de información y el control de transparencia no desaparecen por el hecho de que el préstamo haya sido inicialmente suscrito por un tercero.

La Sala insiste en que el consentimiento contractual solo es válido cuando el prestatario conoce de manera real y efectiva las condiciones que asume. Y ello también resulta aplicable cuando el adquirente de una vivienda se subroga en el préstamo previamente formalizado por el promotor.

El caso: compradores que se subrogan en la hipoteca del promotor

El litigio se origina tras la compra de una vivienda unifamiliar en la que los adquirentes se subrogaron en el préstamo hipotecario concedido a la constructora. Sin embargo, la escritura de subrogación no contenía información detallada sobre el índice aplicable ni constaba que los compradores hubieran tenido acceso previo al contrato original. Tampoco se acreditó la entrega de copia del préstamo antes de formalizar la operación.

La entidad bancaria defendía que, al tratarse de una subrogación en un contrato ya existente, no estaba obligada a facilitar oferta vinculante ni información adicional a los nuevos deudores. Argumentaba además que el hecho de que los prestatarios hubieran abonado las cuotas durante años y firmado ampliaciones posteriores evidenciaba su conocimiento del contenido del préstamo.

El debate jurídico: ¿debe informarse al cliente en una subrogación?

Tras resoluciones favorables al banco en instancias previas, el Tribunal Supremo corrige el criterio y recuerda que el consentimiento exige conocimiento previo y efectivo de las condiciones contractuales, con independencia de que el préstamo se hubiera formalizado inicialmente con otra persona.

El Alto Tribunal subraya que no basta con incluir una cláusula predispuesta en la que el cliente declare que “conoce y acepta” el contrato del promotor. Para que exista válida incorporación de las condiciones generales, la entidad debe acreditar que puso el contenido del préstamo a disposición del nuevo deudor de forma real y comprensible.

La subrogación no puede entenderse como una transmisión automática de obligaciones abstractas. Es una operación jurídica autónoma que requiere consentimiento informado. Si ese presupuesto no se cumple, la consecuencia es contundente: la cláusula de intereses no se considera válidamente incorporada.

Efectos prácticos de la sentencia

La falta de acceso al contrato originario impide considerar que el índice IRPH haya sido correctamente incorporado al préstamo. En el caso concreto, el Tribunal declara la inexistencia del interés remuneratorio y condena a la entidad a devolver las cantidades cobradas por este concepto desde el 21 de noviembre de 2003, junto con los intereses legales correspondientes. Además, impone las costas procesales de primera y segunda instancia.

Esta doctrina abre una vía relevante para quienes adquirieron una vivienda subrogándose en el préstamo del promotor sin haber tenido acceso previo al contenido íntegro del contrato. El foco del análisis ya no se centra exclusivamente en la abusividad del IRPH, sino en una cuestión previa y objetiva: si el consumidor tuvo o no oportunidad real de conocer las condiciones antes de prestar su consentimiento.

La sentencia refuerza así una idea esencial: quien asume una deuda debe poder conocerla plenamente. Si la entidad no garantiza esa transparencia, la cláusula no puede desplegar efectos en la relación contractual.